Bausachverständigenbüro

DI (FH) Matthias Grill

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger. Über 20 Jahre Erfahrung in den Bereichen ausführender Bau und Sachverständigenfragen. Gewissenhafte Durchführung von mehr als 800 Projekten. 

DI (FH) MATTHIAS GRILL BAU GMBH
1140 WIEN, GUSENLEITHNERGASSE 28/14

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TÄTIGKEITSBEREICHE

SCHADENS-/MÄNGELGUTACHTEN

Wird an einem Bauwerk ein Baumangel in der Ausführung vermutet oder ist ein Schaden bereits eingetreten, hilft der externe Sachverständige, die Ursache des vermuteten Mangels oder des bereits eingetretenen Schadens sowie die Verantwortung hierfür zu klären.

Diese Hilfe kann im Rahmen eines Gerichtsgutachtens oder als Privatgutachten erfolgen.

Nur auf Grundlage einer fundierten Schadensanalyse kann eine spätere Beseitigung bzw. Sanierung dauerhaften Erfolg verzeichnen.

  • Schäden durch Wasser
  • Schäden durch Risse
  • Schäden durch Schimmelbildung

Wir untersuchen Ihren Schaden und unterstützen Sie bei:

  • Finden der Schadensursache
  • Auswahl einer geeigneten Sanierungsmethode
  • Kostenermittlung/-schätzung für die Behebung des Schadens/Mangels

 

Immobilienbewertung

Die objektive und marktgerechte Bewertung einer Immobilie ist für Käufer und Verkäufer von immenser Bedeutung. Schließlich möchte man wissen, wie hoch der Wert (Marktwert) einer Immobilie ist, bevor man diese veräußert oder kauft.

Bei der Bewertung einer Immobilie sind eine Vielzahl statischer und dynamischer Faktoren zu berücksichtigen, die letztendlich über den Wert Ihrer Immobilie entscheiden. Dazu gehören z.B. Objektlage, Bauweise, Alter, Zustand, Größe, Ausstattung/Einrichtung und Marktsituation ebenso wie z.B. Bewirtschaftungs- und Lebenszykluskosten.

Die Immobilie wird besichtigt und werden alle bewertungsrelevanten Eckdaten und notwendige Unterlagen, wie z.B. Grundbuchauszüge oder Bebauungsbestimmungen, erhoben.

BAUBEGLEITUNG

Sie wollen ein Haus umbauen, neu bauen, renovieren oder sanieren? Wir bieten die perfekte Lösung als Gesamtpaket schon vor dem Baubeginn. Sie haben einen verhandelten Einreichplan und einen gültigen Baubescheid und denken gerade über die Umsetzung nach – wer überprüft bei Ihrem Projekt, ob die technische Umsetzung den Normen und Vorschriften entspricht? Aufgrund der Vielzahl an Normen und technischen Richtlinien können in der Praxis Ausführungsfehler entstehen. Um solche Fehler zu vermeiden, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Wir begleiten Sie mit unserer Dienstleistung der technischen Überwachung der Ausführung, damit auch Ihr Projekt nach dem neuesten Stand der Technik umgesetzt wird. 

  • Zeitnahe Prüfung, respektive unmittelbare Nachkontrolle der zur geordneten Abwicklung eines Projektes zu erstellenden Unterlagen der Projektbeteiligten.
  • Zweite Betrachtungsebene und hiermit eine entsprechende Beratung und Absicherung des Auftraggebers im Vier-Augen-Prinzip.
  • Aufbereitung von Entscheidungsprozessen, die sich aus der gewonnenen Einsicht und Erfahrung am Projekt ergeben, aus der Sicht der Begleitenden Kontrolle als „nicht operativ tätigen“ Projektbeteiligten zur Verbreiterung und Ausgewogenheit der jeweiligen Entscheidungsbasis.

Beweissicherung

Bautätigkeiten an einem bestehenden Gebäude oder auch in der näheren Umgebung eines Gebäudes können Schäden nach sich ziehen.

  • Schäden durch Erschütterungen bei Rammarbeiten zur Baugrubensicherung (Spundwände)
  • Veränderung der Grundverhältnisse infolge Wasserhaltung
  • Setzungen infolge direkter Anbauten und Unterfangung
  • und viele weitere Möglichkeiten die eine bestehende Bausubstanz nachteilig beeinflussen

Die Beweissicherung kann hier in erster Linie einen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Bautätigkeit im näheren Umfeld und einem oder mehreren aufgetretenen Bauschäden nachweisen. Zu diesem Zweck ist es unumgänglich eine gut dokumentierte Beweissicherung zum IST-Zustand eines Gebäudes zu erstellen.

Eine Beweissicherung kann sowohl für den Eigentümer des gefährdeten Objektes, wie auch für die ausführende Firma der anstehenden Bautätigkeit von großem Nutzen sein und oft langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Energieausweis

Gemäß BGBl. 27 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) ist beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten dem Käufer oder Bestandsnehmer ein Energieausweis vorzulegen.

Was ist eigentlich ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist mit dem Typenschein für ein Auto vergleichbar. Viele interessante Kennwerte des Hauses sind darin enthalten, wie z.B. der spezifische Heizwärmebedarf, der Primärenergiebedarf, die Kohlendioxidemmissionen und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (Standortklima). Der tatsächliche Energieverbrauch kann natürlich in Abhängigkeit der Gebäudenutzer und ihres Verhaltens von diesem errechneten Energiebedarf abweichen.

Der Energieausweis muss von einer befugten und qualifizierten Person ausgestellt werden.

Mit dem Ausweis können der Heizwärmebedarf und die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes transparent gemacht werden (diese Werte müssen auch ab 1.12.2012 von den Immobilienmaklern in den Immobilienanzeigen (egal ob in Druckwerken oder in elektronischen Medien) angeben werden). Die beiden Indikatoren können mit ihren Abkürzungen „HWB“ und „fGEE“ genannt werden. Der spezifische Heizwärmebedarf (HWB; angegeben in kWh pro m2 und Jahr) ist die standortbezogen errechnete Energiemenge, die einem Objekt pro Quadratmeter konditionierter Brutto-Grundfläche innerhalb der Heizperiode zuzuführen ist, um die gewünschte Innentemperatur aufrechtzuerhalten.

Klasse A++: HWB ≤ 10 kWh/m²a (Anm.: “Passivhaus”)
Klasse A+: HWB ≤ 15 kWh/m²a
Klasse A: HWB ≤ 25 kWh/m²a (Anm.: „Niedrigenergiehaus mit Lüft.“)
Klasse B: HWB ≤ 50 kWh/m²a (Anm.: „Energiesparhaus“)
Klasse C: HWB ≤ 100 kWh/m²a (Anm.: „Standard Neubau“)
Klasse D: HWB ≤ 150 kWh/m²a
Klasse E: HWB ≤ 200 kWh/m²a
Klasse F: HWB ≤ 250 kWh/m²a
Klasse G: HWB > 250 kWh/m²a

Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist die Relation des Endenergiebedarfes (zukünftig: Lieferenergiebedarf) zur Anforderung an den Endenergiebedarf des Jahres 2007 (= Referenzendenergiebedarf) bezogen auf das Standortklima. Klasse A++ entspricht einem fGEE ≤0,55, Klasse G einem fGEE> 4,00.

Mit diesem Gütesiegel für Gebäude kann auch der Laie auf einen Blick erkennen, ob es sich um eine sparsame Immobilie oder einen Energieverschwender handelt.

„Alte“ Energieausweise nach dem aktuell in Geltung stehenden EAVG behalten noch für eine Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit (§ 10 Abs 2 EAVG 2012, siehe unten). Wenn ein Verkäufer oder Bestandgeber seine Vorlage- und Aushändigungspflicht noch mit einem alten, aber noch gültigen Ausweis erfüllen möchte, muss in Inseraten nur der Heizwärmebedarf angegeben werden, weil der „alte“ Energieausweis noch keinen Gesamtenergieeffizienz-Faktor ausweist (zumal es sich bei diese Kennzahl ja – wie bereits oben erwähnt – um eine Neuschöpfung handelt) (§ 10 Abs 3 EAVG 2012).

Welche Kosten entstehen?

Für die Erstellung eines Energieausweises nach OIB-Richtlinie 6 2019 in vereinfachter Form in Wien und im Umkreis bis 70 km werden für ein herkömmliches Miet- oder Eigentumswohnhaus (Wohnnutzfläche/Geschäftsfläche bis ca. 2.000 m²), abbildbar mit je einem Energieausweis, inklusive Befundaufnahme an Ort und Stelle und Ausfertigung des Passes der Norm der gegebenen Gesetzeslage entsprechend EUR 750,00 exkl. MWSt verrechnet.

Ist die Abbildung mit einem Energieausweis aufgrund der Objektgeometrie bzw. Zonierung (andere Nutzung, Grenzwert > 250 m2) nicht möglich, so fallen für den weiteren Energieausweis EUR 100,00 exkl. MWSt sowie für jedes weitere, auf der Liegenschaft befindliche Objekt mit dem Nutzungsprofil Wohnungen EUR 500,00 exkl. MWSt zur Anrechnung.

Der Energieausweis im vereinfachten Verfahren ist nicht für Förderungsansuchen geeignet.

Kalkulationsgrundlage ist, dass die Angaben am Erfassungsbogen (Punkte 1, 2, 5, 20, 22 bis 30 und 33) – Download) – vonseiten der Hausverwaltung/Hauseigentümer kostenlos an uns übermittelt werden. Sollten seitens der Hausverwaltung/Hauseigentümer keine detaillierten Angaben betreffend Bauteilaufbauten und Haustechnik gemacht werden oder gemacht werden können, erfolgt die Berechnung der Bauteilaufbauten lt. Punkt 5.3.1 und 5.3.2 (Default-Werte) und der haustechnischen Anlagen lt. Punkt 5.4 des OIB-Leitfaden Nr. 6 2019.

Die Energieausweise werden je 1-fach in Papierform samt Honorarnote je Liegenschaft sowie im pdf-Format per Email übermittelt.

Für andere Bundesländer bitten wir um eine kurze Preisanfrage. Die Erstellung des Energieausweises erfolgt in vereinfachter Form. Die angegebenen Kosten gelten nur beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe (Vermietung) von Gebäuden. Für andere Zwecke wie z.B. für Baueinreichungen oder Förderungsansuchen bitten wir um Preisanfrage.

Inhalt und Aufbau eines Energieausweises:

Der Energieausweis ist eine Urkunde, der Inhalt und die Form sind genormt. Er besteht aus einer ersten Seite mit einer Energieeffiziensskala, einer zweiten Seite mit detaillierten Energie- und Gebäudedaten, sowie einem Anhang mit der Dokumentation der Berechnung und der Eingabedaten.

Checkliste/Unterlagen für die Erstellung eines Ausweises für Wohngebäude:

Allgemeine Gebäudedaten wie Eigentümer, Nutzungsart, Baujahr des Gebäudes, Anzahl der Wohnungen/Einheiten, Heizung und Warmwasserbereitung, siehe nachstehenden Erfassungsbogen (Punkte, die auszufüllen sind, sind unter dem Punkt „Welche Kosten entstehen“ angeführt und am Erfassungsbogen gelb markiert).

Pläne sind für die Erstellung eines Energieausweises im vereinfachten Verfahren grundsätzlich nicht notwendig. Bei Zonierungen sind vom Auftraggeber gegebenenfalls kostenlos elektronisch Pläne im pdf-Format oder in Papierform zur Verfügung zu stellen.

Sollten die erforderlichen Unterlagen vom Auftraggeber (z.B. Pläne) nicht zur Verfügung gestellt werden, so werden EUR 170,00 exkl. MWSt je angefangene Stunde in Rechnung gestellt.

SCHIMMELBEFALL

JEDER SCHIMMELBEFALL KANN AUSWIRKUNGEN AUF IHRE GESUNDHEIT HABEN UND SOLLTE DAHER VON EINEM EXPERTEN BEWERTET UND BESEITIGT WERDEN.

Schimmelsporen begleiten uns ständig im Alltag, an der frischen Luft sind diese Pilze ebenso vorhanden, wie in Innenräumen und Fahrzeugen. Der menschliche Organismus kann in der Regel damit umgehen. Problematisch wird es bei einem geschwächte Immunsystemen, Kindern sowie älteren Personen und vor allem Menschen mit Allergien und Asthma. Ist der menschliche Organismus längerfristig und vor allem intensiv Schimmel ausgesetzt, können gesundheitliche Probleme auftreten.

Als unabhängiger und zertifizierter Sachverständiger, sowie Mitglied des Bundesverbandes für Schimmel und Bauteiltrocknung sind die Experten der SSB Ihr richtiger Ansprechpartner für die Begutachtung und Bewertung von Schimmel. Wir bewerten neutral den entstandenen Schaden, ermitteln die Ursache und beraten kompetent zur Verhinderung weiterer Schäden und damit verbundener Aufwände.

BESICHTIGUNG VOR ORT

Wir besichtigen die betroffene Wohnung bzw das Gebäude, bewerten die baulichen Gegebenheiten, messen die Raumluftfeuchte und Oberflächenfeuchte, sowie die Raumluft-, Raum- und Oberflächentemperatur. Zudem beurteilen wir das Heiz- und Lüftungsverhaltens und geben Empfehlungen und Hinweise, um Schimmelbefall zu vermeiden. Wenn notwendig erhalten Sie auch fundierte Sanierungsempfehlungen.

Nach erfolgter Sanierung bewerten wir sehr gerne ob die Sanierungsmaßnahmen fachgerecht und nachhaltig durchgeführt wurden.

ANALYSE DER MAUERFEUCHTE

Erhöhte Feuchtigkeit in Bauteilen stellt generell ein Risiko für Schimmelbefall dar. Orientierende Messungen an Bauteilen mittels zerstörungsfreier Methoden werden daher häufig zur ersten Abklärung der Situation und zur Ursachensuche bei Schimmelbefall eingesetzt.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, auch in tieferen Schichten des Bauteils erhöhte Feuchtigkeit nachzuweisen, dazu werden aus dem Bauteil entnommene Proben nach ÖNORM B 3355 analysiert.